Martín A.
Fernández Ch. Director socio de TIR INMOBILIARIOS S.C. *
Este
año comenzó con una expectativa de reactivación del mercado inmobiliario
provocada por lo que se denominó “Efecto Guaidó”, produciéndose reacciones de
subidas de precios; sin embargo, esto duró muy poco, no debido a que dicho
proceso político se ralentizó (situación que considero natural por la
complejidad política actual), sino a que existen condiciones estructurales
del mercado que hacen entender que su recuperación, de producirse, será lenta
y a largo plazo, quizás a mediano plazo, para algunos rubros. Alguien puede
estar en desacuerdo conmigo en cuanto a la velocidad de recuperación que
estoy visualizando, pero en lo que sí tenemos que coincidir es que no será en
el corto plazo (antes de 5 años). Esto lo expliqué en un artículo publicado
en fecha 25/02/2019 (“Los precios inmobiliarios y el
efecto de expectativas de cambio”), en el
cual afirmé que se necesita recuperar la ciudad de Caracas (lo que aplica a
todas las ciudades del país) para que nuestros inmuebles merezcan mejores
precios de mercado y que es necesario la implementación de un plan integral
de recuperación económica y social para el país.
En los estudios de mercado que hemos realizado, para oficinas, locales
comerciales y apartamentos de alto estándar, realizados en estos dos años, se
demuestra que los precios promedios en el Área Metropolitana se encuentran
por debajo de US$ 500/m2, que la demanda efectiva (operaciones registradas)
vienen descendiendo en los últimos cinco años a una tasa promedio anual igual
o por encima del 15% (en la actualidad se comercializan entre 6% y 10% de los
metros cuadrados máximos históricos: 260.000 m2 de oficinas en 1994, 229.765
m2 de locales comerciales en 1997, y 2.343.979 m2 de apartamentos en el 2006)
y que las condiciones socio económicos de la población son críticas (antes
del 2013, bastaba entre 2,5 y 3,4 salarios mínimos integrales para alcanzar
la canasta básica familiar, hoy en día se necesitan 82 veces el salario mínimo
para alcanzar la canasta básica familiar).
Por otra parte, en el caso de oficinas y locales comerciales, existen un
excedente en el mercado (vacancia o espacios disponibles en edificaciones
tradicionales y proyectos nuevos construidos o en construcción) que, según
nuestras estimaciones, si en lo que queda de este año se iniciara un plan de
recuperación económica, tardarían más de 15 años para absorberse. Estamos
hablando que en la actualidad existen, aproximadamente, más de 420.000 m2 de
oficinas en proyectos recién terminados o en construcción, y una vacancia
estimada en más de 110.000 m2. En el caso de locales comerciales, la
situación depende del nivel de consumo y el poder adquisitivo de la
población, lo cual se ha contraído abruptamente, lo que permite inferir que
existen más de 200.000 m2 de locales en centros comerciales que no tienen
respuesta en el mercado para hacer que los fondos de comercios se sostengan.
Y cuando se trata sobre el mercado de apartamentos, sólo se están
construyendo apartamentos en sectores urbanos de alto estándar en el Área
Metropolitana de Caracas, cuya situación es compleja producto de que los
altos costos de construcción no pueden tener una respuesta adecuada con
respecto a los precios del mercado, lo que merma la rentabilidad de los
proyectos; además, existe una sobre oferta en la construcción (en la
actualidad se presenta una disponibilidad por encima de 190.000 m2) cuya
absorción se estima que será, aproximadamente, en ocho años (considerando que
se inicie la reactivación).
Ahora bien, muchos preguntan cuándo se van a recuperar los precios a niveles
antes del año 2013, cuando los inmuebles llegaron a ubicarse por encima de
US$ 4,000/m2 en las mejores zonas de Caracas. A esto, hay que responder que
en ciudades funcionales (que se encuentran en óptimas condiciones) de países
suramericanos con economías estables y superiores a las nuestras, como son
Argentina, Colombia y Chile, el precio promedio de las oficinas corporativas
es US$ 3,000/m2, en el caso de los locales comerciales es US$ 5,000/m2 y los
apartamentos en sectores de alto estándar es US$ 4,000/m2. Y en contraste con
esto, las ofertas actuales de venta de productos inmobiliario de primera,
tienen expectativas de precios (a mi parecer aún optimistas) que promedian
los US$ 2,300/m2, US$ 3,300/m2 y US$ 2,500/m2, respectivamente, Es decir,
primero hay que preguntarse cuánto tiempo estimamos para la recuperación del
país y, por consiguiente, para la ciudad de Caracas, a estándares de calidad
urbana similares a nuestros vecinos regionales, lo cual estimo que será en el
mediano plazo (entre 5 y 10 años), contados a partir del inicio de la
recuperación económica y social del país, pero se necesitará más tiempo para
que el excedente existente se absorba y los precios se recuperen. A manera de
referencia, aunque son mercados distintos, cuando ocurrió la crisis
inmobiliaria en Florida (EEUU), el mercado de apartamentos necesitó 2,7 años
de recuperación por cada año de crisis, y si lo aplicamos a nuestro caso,
desde el año 2013 van 6 años, lo que determinaría un tiempo mayor a 16 años
para volver al tamaño del mercado inicial.
En otro orden de ideas, es importante entender que el mercado inmobiliario,
como cualquier otro producto, depende de la economía. Históricamente está demostrado
que la Ley de la Demanda y la Oferta siempre está presente en este tipo de
mercado. Cuando se presenta un incremento de la demanda, generada por un
poder de compra alto (originado por un aumento de ingresos o por facilidades
para obtener un crédito bancario), inmediatamente los precios de los
inmuebles suben si la cantidad de oferta disponible es escasa; y al subir los
precios, los desarrolladores se incentivan a construir nuevos proyectos,
saturando poco a poco el mercado hasta que lo precios se estabilizan y
comienzan a bajar debido al exceso que se va presentando. En los momentos
actuales, tenemos una situación de superávit (sobreoferta de inmuebles) y
bajo poder de compra, por consiguiente, la tendencia es que los precios sigan
bajando, pero, ¿hasta cuánto seguirán disminuyendo? Siempre y cuando los
inmuebles tengan una utilidad, tienen valor, lo que quiere decir que, no
pueden llegar a valor cero (que el propietario regale el inmueble) o negativo
(que el propietario le pague al comprador para que se quede con el bien).
Pienso que llegará a un mínimo y se mantendrá en el tiempo con tendencia
asintótica. Además, al igual que los inversionistas extranjeros (que ya se
han presentado en el mercado, pero que aún no se han manifestado de manera
importante), los propietarios de inmuebles tienen, por una parte,
expectativas de que se presente un viraje en la conducción del país y se
inicie una reactivación de la economía, y por la otra, no tienen deuda
bancaria que los estén atosigando, porque la hiperinflación y la devaluación
se encargaron de esfumarla.
Por último, hay que destacar que no están presentes las condiciones
necesarias para una reactivación del mercado inmobiliario, menos aún con las
nuevas sanciones de EEUU a aquellas empresas que se vinculen económicamente
con el gobierno y, más recientemente, con la creación del impuesto al
patrimonio, situaciones que han repercutido negativamente en la atracción de
inversionistas extranjeros y nacionales. En consecuencia, se espera que siga
la tendencia a la baja de los precios, que continuemos con un alto inventario
de inmuebles disponibles (ya construidos y en construcción) y que se presente
una paralización de nuevos proyectos debido a los altos costos de
construcción, los cuales no permiten una rentabilidad atractiva (a menos que
exista un excedente de recursos monetarios y que el inversionista esté
apostando a largo plazo).
*Especialista en estudios de mercado inmobiliario
www.tirinmobiliarios.com
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